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海外炒房别成了击鼓传花的游戏

作者:香港马会正版挂牌资料
发布时间:2019-02-16 07:12
  海外炒房别成了击鼓传花的游戏

  凯风

  据媒体报道,近年来中国开发商和炒房客纷纷涌入柬埔寨金边,一座座高层公寓随着中国资金的到来拔地而起。这些楼盘的主要销售目标,不是金边当地居民,而是外来炒房客——业内人士透露,中国开发商开发的楼盘,80%以上都卖给了中国投资者。

  海外投资买房,正在成为新富阶层资产配置的主流。与以往投资面向加拿大、澳大利亚、英国伦敦等地不同的是,这一次,以柬埔寨为代表的东南亚国家成为关注焦点。在柬埔寨,有开发商直接打起了“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”的广告招牌。

  东南亚城市真能复制深圳奇迹?这背后,到底是一场未雨绸缪的价值投资,还是击鼓传花的炒房游戏?

  对于大多数国人来说,在东南亚国家中,柬埔寨名不见经传,为何最近两年,这里突然成了国人海外投资的旺地?

  据胡润研究院发布的报告,柬埔寨金边过去一年跃居全球房价涨幅第一位,涨幅达16.7%。如果加上租金回报率以及汇率变化收益,金边的投资回报率高达29.4%,超过美国的拉斯维加斯和圣何塞,成为海外置业投资回报最高的城市。

  事实上,早在几年前,中国房地产商就已密集布局柬埔寨。据柬埔寨国土规划和建设部的报告,2000年到2017年,柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个,总投资额42.97亿美元。其中中资公司拥有110个项目,总投资额为16.56亿美元,占比均接近四成,中资也成为柬埔寨房地产的最大投资方。

  相比于开发商的未雨绸缪,国内投资者蜂拥而至东南亚,还是最近几年的事情。尤其是最近两年,随着国内楼市调控日趋高压,加上伴随房价上涨而来的泡沫风险越来越大,寻求海外购房、分散投资风险就成了不约而同的选择。

  与加拿大、澳大利亚等传统投资旺地相比,柬埔寨最近备受推崇,并非没有理由。

  其一,柬埔寨属于新兴国家,经济发展势头不错,2018年GDP增速高达7.3%,2011~2017年年均增速也在7%左右,位于东盟国家前列。

  其二,根据世界银行数据,柬埔寨城镇化还处于起步阶段。2017年当地城镇化率仅为22.9%,相当于中国上世纪80年代水平。

  其三,柬埔寨还拥有较大的人口红利。据统计,该国2015年人口平均年龄仅为27岁,其中30岁以下的年轻人占总人口的70%。

  的确,经济发展、城镇化推进和人口红利,都会带动房地产行业的全面发展。但这些因素只是必要条件,而非充分条件,不少第三世界国家都拥有城镇化红利和人口红利,却未必能持续刺激经济增长和房价上涨。

  回到柬埔寨,需要考虑诸多问题。

  其一,柬埔寨经济规模和人口规模并不大,2017年GDP仅为209亿美元,与广东省内排名处于尾部的韶关市基本相当。同时,柬埔寨总人口约为1600万人,这一体量仅与广州一个城市基本相当。

  其二,柬埔寨国民收入水平还相对低下。2017年柬埔寨人均GDP为1390美元,排在世界第153位,不到中国人均GDP的1/6。至于收入,金边的月收入普遍在2000元左右,而很多房子价格已经卖到1万元以上。

  其三,目前柬埔寨的四大支柱产业为建筑业和房地产业、制衣业、旅游业、农业,产业层级相对较低。

  可见,无论是经济规模、人口体量还是发展水平,柬埔寨都还处于初级发展阶段。即便可以预期未来发展空间巨大,但以如此之小的经济规模和人口总量、相对贫弱的人均GDP和居民收入,显然支撑不起快速上涨的房价。

  所以,目前柬埔寨房价上涨,无非是投资客涌入之后的“击鼓传花”游戏。本地人无法支撑如此巨大的新增建筑和公寓,也无法接盘动辄两位数的房价涨幅。

  海外投资,正在成为国人资产配置的重要选择。这背后,一方面是国人收入水平提升的标志,也是理财意识和财富投资意识不断复苏的信号;另一方面,也与投资渠道相对匮乏有关,股市波动性大,楼市在上一轮上涨之后存在一定风险,而海外投资就成了为数不多的选择。

  同时,以目前国内一二线城市的收入水平和房价水平,到东南亚一些国家置业投资,不存在太大压力。中国一线城市房价动辄每平方米五六万,二线城市动辄两三万,而一些东南亚国家的首都房价也仅1万多元,这被许多人视为投资洼地。

  然而,投资海外房产并非看起来那么容易,国内房地产奇迹也未必能在国外得到复制,尤其是对于一些政治生态和经济生态不太稳定的区域来说,最终会否竹篮打水一场空,都存在很大疑问。

  显然,海外买房的风险更大于国内。无论是信息不对称性,还是不确定性,都前所未有之高。在海外投资时,有这几点需要注意:

  其一,稳定的法治环境是第一位的。中国之所以在改革开放之初引来如此庞大的外资,正是得益于稳定的法治环境。在海外买房也是一样,法治程度高、政治生态稳定、经济生态良好的地区,才有基础投资价值,否则根本不必考虑。火中取栗,只会伤及自身。

  其二,要注意产权和税费等问题。不是所有国家都能拥有无限产权,不少国家和地区在房产交易方面还存在诸多限制,尤其是针对外籍人士,还有额外税费。目前,加拿大和澳大利亚一些城市已经针对海外投资者,开征空置税和投机税,政策波动不是一般大。如果考虑到产权情况以及税费情况,许多海外购房投资,回报率未必有想象中的那么高。

  其三,要注意外汇政策的变化。根据规定,个人购汇不得再用于境外购房及投资。所以,到海外投资房产,本身就存在法律风险。而在之前,最高法、最高检联合发布司法解释,明确非法买卖外汇认定标准。未来,外汇监管力度将会不断提升。

  买房不是小事,动辄上百万乃至数百万的投资,如果只是走马观花旅游考察一番,或者认为价格相对于国内一二线城市更加便宜,就匆匆下定,那显然不是负责任的行为。

  永远不要忘了这句话:投资有风险,海外投资尤其有风险。

  
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